Nên đẩy mạnh vốn cho phân khúc vay mua nhà để ở

Việc ban hành Thông tư 06 của NHNN được xem là cơ hội cho các nhà băng trong việc cho vay bất động sản.

Theo ông, vốn ngân hàng có chảy mạnh vào thị trường này?

Khi NHNN ban hành Thông tư 06 đưa ra lộ trình cho các tổ chức tín dụng giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (giữ nguyên mức 60% từ nay đến 31/12/2016; giảm xuống 50% từ 1/1/2017 và từ 1/1/2018 xuống 40%), có ý kiến cho rằng, NHNN đã nhượng bộ. Trong trường hợp này, NHNN sẽ phải có chính sách ưu tiên việc tái cấp vốn, sau đó tới cho vay, nhằm đảm bảo an toàn hệ thống khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, theo tôi, việc đưa ra lộ trình trên là phù hợp để các ngân hàng có sự chuẩn bị.
 
Về vốn tín dụng chảy vào bất động sản, thực tế, trong 2 năm qua, điều kiện tín dụng lĩnh vực bất động sản đã được mở khi NHNN không còn khống chế tỷ lệ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, không phải đến thời điểm này các ngân hàng mới có điều kiện đẩy mạnh dòng vốn vào thị trường này. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro nợ xấu, các ngân hàng nên thận trọng hơn trong cho vay bất động sản, thay vì ồ ạt như thời kỳ 2006 – 2007.
 
Theo ông, có phải nguồn vốn vào bất động sản chưa được các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ, khiến nợ xấu tăng?
 
Cơn sốt bất động sản giai đoạn 2006 – 2007 gắn liền với cơn sốt chứng khoán khiến cho nền kinh tế rơi vào khủng hoảng. Hệ quả là dư nợ tín dụng của ngành ngân hàng năm 2007 - 2008 đã tăng lên mức quá cao. Từ mức chỉ 20 - 30%, tăng trưởng dư nợ tín dụng ngành ngân hàng đã lên mức 57% năm 2007, trong đó có “đóng góp” lớn của các ngân hàng thương mại, nhất là những ngân hàng quy mô vừa và nhỏ ồ ạt đổ vốn vào bất động sản, chứng khoán.
 
Khi thực hiện giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp trong giai đoạn 2012 – 2013 đã lộ ra nhiều doanh nghiệp vay vốn ngân hàng đầu tư vào bất động sản, trái với mục đích vay vốn ban đầu. Qua đó cho thấy, một trong những yếu kém của ngân hàng thương mại Việt Nam là không kiểm soát được dòng tín dụng hoặc kiểm soát rất lỏng lẻo, dẫn đến hậu quả nợ xấu như ngày hôm nay. Trong khi đó, nguyên tắc trong cho vay là phải kiểm soát được nguồn tiền và dòng tín dụng. Và thực tế, nợ xấu của các ngân hàng thương mại tập trung phần lớn vào bất động sản.
 
Để phát triển tín dụng bất động sản một cách an toàn và bền vững, theo ông, các ngân hàng nên đẩy mạnh tài trợ vốn cho phân khúc nào và có giải pháp hạn chế rủi ro ra sao?
 
Trong 5 năm tới, nhu cầu nhà giá rẻ tại các thành phố như TP. HCM, Hà Nội sẽ vô cùng lớn, chưa nói đến nhu cầu nhà ở của người nhập cư. Hiện tại, nhu cầu nhà ở của thị trường, nhất là tại khu vực trung tâm, cũng không hề nhỏ, các dự án có mức giá phù hợp trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn hộ “bán chạy như tôm tươi”.
 
Tuy nguồn cung trên thị trường không thiếu, nhưng do giá trị bất động sản Việt Nam đã được thổi lên quá cao trong giai đoạn 2007 – 2009, nên các chủ đầu tư chỉ nhắm đến phân khúc cao cấp mà bỏ qua phân khúc có nhu cầu về nhà ở thực sự, với mức giá căn hộ phù hợp. Điều này khiến thị trường bất động sản Việt Nam bị méo mó.
 
Vì vậy, để phát triển một cách an toàn, bền vững, các chủ đầu tư dự án và ngân hàng phải hướng đến phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở đầu tiên. Theo đó, nhà băng cần dành ưu đãi lãi suất cho người mua nhà, thay vì nhắm đến các chủ đầu tư, bởi người mua nhà mới là nhân tố quyết định đầu ra của các dự án bất động sản. Trong thời gian tới, các ngân hàng chỉ nên “nuôi” dự án bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, thay vì đổ vốn ồ ạt để vấp phải nguy cơ nợ xấu.
 
Theo ông, liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện đã đáng lo ngại và cần cảnh báo sớm?
 
Việc Chính phủ, NHNN đưa ra cảnh báo kiểm soát chặt dòng tín dụng vào bất động sản và ngăn chặn tình trạng bong bóng bất động sản tái diễn là hoàn toàn chính xác và cần thiết. Hiện nay, thị trường bất động sản chưa hoàn toàn hồi phục, đặc biệt với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ cao cấp...
 
Đối với việc chuyển nhượng, mua lại quyền khai thác các dự án cơ sở hạ tầng, không nên dùng nguồn tiền từ ngân hàng thương mại, mà đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản cũng phải bỏ vốn. Nếu nhà nước tiếp tục chuyển giao những công trình hạ tầng và cho phép doanh nghiệp sử dụng tiền vay ngân hàng để hoàn thiện dự án thì như “đánh bùn sang ao”, khó tránh bất động sản xì hơi lần nữa. Vì vậy, NHNN đang kiểm soát khá chặt tín dụng vào thị trường bất động sản để tránh các rủi ro.

Thùy Vinh (ĐTCK)