Đầu tư đất nền tỉnh lẻ: Cần tỉnh táo

Đầu tư đất nền tỉnh lẻ theo cơn sốt

Cuối năm 2017, đầu năm 2018, cả nước đã chứng kiến những cơn sốt đất nền diễn ra tại nhiều địa phương, khiến các nhà đầu tư “chuyển hướng” săn đất. Theo dữ liệu của Savills, tính tới cuối quý I/2018, tại quận, huyện vùng ven TP.HCM có quy hoạch tốt, giá bán đất nền đã tăng 5 - 15% theo quý và 15 - 25% theo năm.

Báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, cơn sốt đất đã xảy ra tại một số tỉnh, thành phố phía Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh. Tại Thái Nguyên, mức giá đất nền trong nửa đầu năm 2018 dao động từ 3 - 10 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2017. Đáng chú ý, tại TP. Nha Trang, tính đến cuối năm 2017, giá đất tại đây đã tăng gần 100% so với cùng kỳ 2016 và tăng khoảng 40 - 50% so với nửa đầu năm năm 2017. Giá đất nền Đà Nẵng cũng biến động mạnh, tăng khoảng 25% trong năm 2017 (so với năm 2016).

Đặc biệt, tại các địa phương dự kiến trở thành đặc khu, giá đất tăng chóng mặt. Tại thị trường Vân Đồn (Quảng Ninh), đầu năm 2018, giá đất đã tăng khoảng 5 - 6 lần giá trị so với 2 năm trước, dao động từ 20 - 50 triệu đồng/m2. Còn tại Phú Quốc, giá đất cũng liên tục tăng nhanh 10 - 20 lần chỉ trong thời gian rất ngắn. Cơn sốt đất ở các thị trường tỉnh lẻ kéo theo rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp từ Hà Nội và TP.HCM dồn về đây gom đất đầu tư. Tuy nhiên, khi cơn sốt qua đi, nhiều nhà đầu tư đã bị kẹt hàng, thậm chí nhiều người còn bị lừa vì chạy theo cơn sốt mà không kiểm chứng thông tin, mua phải dự án “vịt giời”.

Nhà đầu tư cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý của các dự án phân lô bán nền

Cần tỉnh táo đánh giá

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc sốt đất, tăng giá đất ở các địa phương, nhất là các khu vực có tiềm năng du lịch sẽ đem lại nhiều cơ hội đầu tư đất nền tỉnh lẻ, nhưng đồng thời cũng mang lại không ít rủi ro, hệ lụy cho cả thị trường và nhà đầu tư. Trong đó, rủi ro lớn nhất vẫn là tiền mất tật mang khi chạy theo các dự án chưa đủ pháp lý, nhưng đang sôi động trong cơn sốt chung của thị trường.

Pháp luật hiện nay đã quy định rất rõ, với dự án đất nền, muốn chuyển nhượng phải sở hữu quyền sử dụng đất, phải giải phóng mặt bằng và đầu tư một phần hạ tầng theo đúng tiến độ dự án. Đồng thời, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi mở bán, chủ dự án phải thông báo cho các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và nhận được thông báo được phép kinh doanh thì chủ đầu tư mới được kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn đầu tư đất nền tỉnh lẻ khi chưa đủ pháp lý. Trong đó, nhiều trường hợp nhà đầu tư biết rõ dự án sai phạm, nhưng vẫn chấp nhận xuống tiền vì tham lợi nhuận và nghĩ rằng, mình không phải là người đến sau cùng.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group cho rằng, khác với các phân khúc khác, đất nền là sản phẩm nguội đi đầu tiên và nóng lên cuối cùng của thị trường bất động sản. Suy cho cùng, đất nền là công cụ đầu tư, nhưng lại là đơn vị giao dịch mang tính ước lệ nhiều nhất.

Các dự án đất nền phải xong hạ tầng mới được mở bán

“Có thể coi đất nền là sản phẩm phái sinh của thị trường bất động sản. Không giống như nhà xây hay chung cư, đầu tư đất nền chủ yếu là lướt sóng để kiếm lời trong thời gian ngắn”, ông Hưng so sánh và cho biết, đất nền thanh khoản nhanh và sẽ tăng giá cùng cơ sở hạ tầng, theo sự lan tỏa của các khu đô thị mới theo kiểu vết dầu loang. Tuy nhiên, để thành công, nhà đầu tư phải đọc được diễn biến thị trường để biết khi nào nên mua vào, lúc nào cần bán ra. Điều này là rất khó, bởi phần lớn nhà đầu tư chỉ nhận ra đáy và đỉnh của giá đất khi sự đã rồi.

Đồng quan điểm, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung cho biết, nhà đầu tư cần phải có sự cẩn trọng, bởi không phải khu vực vùng ven nào, bất động sản cũng có tiềm năng. Chỉ có những khu vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh, hạ tầng phát triển tốt, thì mới có khả năng tăng giá, còn các khu vực khác, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ bị mắc kẹt, chôn vốn.

MuaBanNhaDat theo TBKD