Kịch bản nào cho bất động sản Phú Quốc nếu Quốc hội không thông qua Đặc khu

Điều gì sẽ xảy ra nếu Luật đặc khu tiếp tục không được thông qua? Dưới góc nhìn của một người trong ngành, ông Đặng Đức Giới, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản đặc khu, trao đổi với CafeLand, đưa ra dự báo về viễn cảnh này.

Ảnh hưởng, nhưng không nhiều

PV: Thưa ông, với những diễn biến của thị trường đất nền tại Phú Quốc thời gian qua, cùng với động thái tạm dừng thông qua Luật đặc khu của Quốc hội, ông có nhận định gì về thị trường bất động sản tại khu vực này trong những tháng còn lại của năm 2018?

Ông Đặng Đức Giới: Hiện nay, có thể nói đất nền tại Phú Quốc đang trong tình trạng bị "bội thực" vì nguồn cung quá nhiều mà nhu cầu thực lại quá ít, có chăng đây chỉ là một kênh đầu tư dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Bên cạnh đó, sự phân lô tự phát, thiếu quy hoạch đồng bộ đã đặt ra một vấn đề lớn, một thách thức lớn cho công tác quản lý nhà nước về sau. Ví dụ như phân lô trên đất không phù hợp quy hoạch, đường giao thông nhỏ (3m - 5m) gây khó khăn cho dân cư, không có hệ thống cấp thoát nước, điện lưới và phòng cháy chữa cháy.

Với tốc độ di dân từ các vùng ra Phú Quốc như hiện nay, nhu cầu đất nền vẫn rất nóng. Tuy nhiên, đó là những khu phân lô phù hợp quy hoạch, chuẩn mực về pháp lý, hạ tầng. Vấn đề hiện nay là công tác quản lý nhà nước phải làm sao để đảm bảo giá trị thực của bất động sản, qua đó giúp người dân có cơ hội sở hữu một lô đất với giá hợp lý. Do đó, những dự án được phê duyệt, quy hoạch ổn định, pháp lý rõ ràng và đầu tư bài bản sẽ là điểm cộng thu hút các nhà đầu tư trong cuối năm nay.

Nếu sắp tới Quốc hội thông qua Luật đặc khu, cùng với các sự kiện khai trương mô hình Casino cho người Việt đầu tiên tại Phú Quốc, đồng thời hoàn thiện dần cơ sở hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, tôi nghĩ đến cuối năm 2018 và đầu năm 2019, thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ khởi sắc trở lại theo hướng thực chất và ổn định, lâu dài hơn.

PV: Sau khi có thông tin tạm dừng thông qua Luật đặc khu, giá đất tại các đặc khu tương lai đã giảm nhiều so với trước đó. Vậy sắp tới, nếu như luật này tiếp tục không được thông qua sẽ tác động thế nào đến thị trường những khu vực này? Tình huống nào có thể xảy ra với các nhà đầu tư, đầu cơ “gom đất chờ thời”, thưa ông?

Ông Đặng Đức Giới: Tôi nghĩ nếu Luật đặc khu tiếp tục bị hoãn thông qua ở kỳ họp thứ 6 của Quốc hội sắp tới, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều, nhất là Vân Đồn và Bắc Vân Phong. Theo tôi, thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ bị ảnh hưởng ít hơn.

Bởi lẽ, các nhà đầu tư bất động sản ở Phú Quốc hiện nay vẫn còn nhiều hy vọng, và họ đang giữ vững niềm tin của mình trong tâm thế vừa nghe ngóng vừa hy vọng.

Có thể nói, cơn sốt đất lần này so với thời điểm 2014 - 2015 hơi khác. Nhà đầu tư vẫn tự tin và có nhiều động lực để giữ giá, giữ đất chờ thời cơ. Có thể Luật đặc khu bị hoãn thông qua, nhưng họ vẫn còn những “điểm tựa” khác là casino, các tuyến đường huyết mạch được mở rộng thêm, cộng với sự triển khai ồ ạt và rót vốn mạnh của các nhà đầu tư lớn vào Phú Quốc...

Trên thực tế, Phú Quốc đang là một thương hiệu lớn trên thị trường du lịch trong nước và quốc tế. Ở thời điểm hiện tại, vùng đất này đang hội tụ nhiều yếu tố tiềm năng vượt trội so với Vân Đồn và Bắc Vân Phong, khiến giới đầu tư vẫn giữ vững niềm tin khi đổ vốn vào đây.

Thứ nhất, Phú Quốc có cảnh quan thiên nhiên, sản phẩm du lịch đa dạng, nơi đã tập trung những thương hiệu lớn về quản lý khách sạn, quản lý du lịch như Novotel, Accor Hotels, IHG....

Thứ hai, cơ sở hạ tầng của Phú Quốc đã được đầu tư đồng bộ và bài bản. Phú Quốc là vùng duy nhất dự kiến lên đặc khu đã có sân bay quốc tế. Theo số liệu tôi nắm được, lượng khách du lịch đến Phú Quốc tăng trung bình 150-200% qua các năm.

Thứ ba, điều kiện thiên nhiên và khí hậu của Phú Quốc rất thuận lợi để phát triển du lịch. Nhiệt độ trung bình hàng năm của Phú Quốc là khoảng 28 độ C, hầu như không có bão và thời gian khai thác du lịch là 10 - 11 tháng/năm. Vân Đồn có thể khai thác du lịch 6 tháng mùa nắng, mùa mưa lạnh thì khó phát triển hoạt động du lịch. Bắc Vân Phong có thể khai thác 9 tháng, trừ 3 tháng mưa bão.

Thứ tư, hiện nay, giá trị sử dụng đất, giá trị thặng dư trên đất của Phú Quốc đang cao nhất so với Vân Đồn và Bắc Vân Phong. Như tôi đã nói, sắp tới Phú Quốc khai trương casino, các tuyến đường huyết mạch đang được mở rộng, kế hoạch rót vốn từ đầu năm của nhiều ông lớn bất động sản vẫn tiếp tục triển khai. Đây là những nền tảng lớn để Phú Quốc phát triển mà không phụ thuộc vào việc Luật đặc khu thông qua hay dừng thông qua. Như tôi quan sát, tại Phú Quốc, giới đầu tư vẫn tự tin và có nhiều động lực để giữ đất và giữ giá chờ thời cơ.

Sẽ bùng nổ một cơn sốt mới

PV: Như ông nói, bất động sản Phú Quốc sẽ ít chịu ảnh hưởng nếu Quốc hội tiếp tục hoãn thông qua Luật đặc khu. Vậy theo ông, cần giải pháp kiểm soát nào để thị trường tại đây không còn rơi vào cảnh “nháo nhào” khi gặp biến cố như thời gian vừa qua?

Ông Đặng Đức Giới: Ở bất kỳ thị trường nào, niềm tin để nhà đầu tư rót tiền vào và lý do để họ quyết định giữ hàng, giữ giá hay bán ra là quan trọng nhất. Đối với thị trường của 3 địa bàn dự kiến lên đặc khu cũng vậy, mỗi khu vực vực đều có lợi thế so sánh riêng của mình và đều có những ưu điểm để thu hút các nhà đầu tư. Tuy nhiên, mỗi khu vực đó sẽ có những lý do riêng và xuất phát điểm khác nhau nên mức độ tác động đến quyết định đầu tư hoặc niềm tin của nhà đầu tư là khác nhau.

Tôi nghĩ Nhà nước cần có nhiều giải pháp quản lý thị trường bất động sản ở các thị trường này để quản lý và đi theo quỹ đạo. Tuy nhiên, giải pháp quan trọng nhất là hãy tôn trọng quy luật thị trường bằng cách công khai, minh bạch các thông tin quan trọng liên quan đến quy hoạch, pháp lý và chính sách của nhà nước đối với các Đặc khu tương lai.

PV: Ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư từ nay cho đến khi có thông tin chính thức về việc thông qua Luật đặc khu?

Ông Đặng Đức Giới: Sau đợt sốt đầu năm và sau động thái tạm dừng mọi giao dịch, chuyển nhượng đất tại 3 đặc khu tương lai, thị trường bất động sản các vùng này đã chững lại về giao dịch nhưng giá không giảm nhiều. Thời điểm đó, nhiều nhà đầu tư vẫn chờ đợi và hy vọng vào những biến động mới của thị trường khi Quốc hội thông qua dự Luật đặc khu. Tuy nhiên, họ đã phán đoán sai về chính sách. Quốc hội đã tạm hoãn thông qua Luật đặc khu trong kỳ họp vừa rồi.

Lời khuyên của tôi với các nhà đầu tư là hãy giữ vững niềm tin và kiên trì chờ đợi. Tôi nghĩ đến cuối năm 2018, đầu 2019, nếu Luật đặc khu được thông qua trong kỳ họp tới của Quốc hội thì những vùng dự kiến lên đặc khu rất có thể sẽ diễn ra một cơn sốt mới. Cơn sốt này sẽ mang tính chất của một trận đại hồng thủy. Vấn đề ở đây là thời gian.

Tâm An