Thị trường căn hộ Tp.HCM không còn là “mảnh đất màu mỡ"?

Theo báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2018 của Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM gửi UBND Tp.HCM, 6 tháng đầu năm 2018, Tp.HCM đã có 21.487 doanh nghiệp được cấp phép thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 248.987 tỷ đồng (bằng 107,2% số lượng doanh nghiệp và bằng 91,5% vốn đăng ký so cùng kỳ). Ngoài ra, có 32.414 lượt doanh nghiệp đăng ký thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh, trong đó vốn điều chỉnh bổ sung tăng 225.805 tỷ đồng.

Về lĩnh vực, bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy và xe có động cơ khác chiếm tỷ trọng cao nhất với 37,1%; tiếp theo là xây dựng chiếm 10,4%; khoa học, công nghệ, dịch vụ tư vấn, thiết kế, quảng cáo và chuyên môn khác chiến 9,8%; công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 9,6%; hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 7%.

Mặc dù có số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới thấp, xong hoạt động kinh doanh bất động sản lại có số vốn đăng ký chiếm tỷ trọng cao nhất với 46% (giảm 41% về số doanh nghiệp và giảm 57% về số vốn đăng ký mới so với cùng kỳ), tiếp theo là bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy và xe có động cơ khác chiếm 16,3%; công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 4,5%; xây dựng chiếm 12%, khoa học, công nghệ, dịch vụ tư vấn, thiết kế, quảng cáo và chuyên môn khác chiếm 5%.

Theo ông Sử Ngọc Anh, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM, việc doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đăng ký thành lập mới giảm mạnh được cho là đến từ tác động của thị trường bất động sản nửa đầu năm 2018 có dấu hiệu chững lại.

Mặt khác, việc năm 2017 chỉ riêng Tp.HCM đã có 2.529 doanh nghiệp bất động sản với tổng vốn đăng ký là 266.866 tỷ đồng được thành lập mới, nâng tổng số doanh nghiệp bất động sản lên đến 6.939 doanh nghiệp cũng tạo sức ép cạnh tranh lớn lên thị trường.

Ông Sử Ngọc Anh cho biết: "Năm 2017 có quá nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản được thành lập mới, trong khi lượng hàng lại không đủ để các doanh nghiệp bán và gánh nặng chi phí đã tạo ra cuộc thay đổi trong phát triển của doanh nghiệp. Theo đó, các doanh nghiệp đã tập trung dòng vốn vào doanh nghiệp mẹ để phát triển thị trường và doanh nghiệp thay vì phát triển thêm công ty con".

Số lượng doanh nghiệp thành lập mới sụt giảm mạnh

Cũng theo Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM, trái ngược với sự sụt giảm mạnh số doanh nghiệp bất động sản mới thành lập, trong 6 tháng đầu năm nay, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy mạnh vào thị trường bất động sản Tp.HCM.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, Tp.HCM cấp mới Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho 483 dự án có vốn nước ngoài, với tổng vốn đầu tư đạt 486,53 triệu USD (bằng 128,8% số dự án cấp mới và bằng 121,8% vốn đầu tư so với cùng kỳ).

Bên cạnh đó, có 1.421 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục để được góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước, với vốn góp đăng ký tương đương 3,28 tỷ USD (tăng 34,6% về số trường hợp và tăng 53,7% về vốn đầu tư so với cùng kỳ).

Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn là lĩnh vực có vốn đầu tư nhiều nhất, chiếm 43%; đứng thứ hai là hoạt động chuyên môn; bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác chiếm 8,7%; khoa học và công nghệ chiếm 21,5%,...

Không còn dễ "lướt sóng" chung cư

Lý do khiến số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới sụt giảm mạnh trong 6 tháng đầu năm nay một phần đến từ sự chững lại của thị trường, nhất là phân khúc chung cư sau khi bị ảnh hưởng tâm lý từ các vụ cháy hồi tháng 3.

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Tuấn, nhà đầu tư thứ cấp chuyên nghiệp tại Tp.HCM, trong giai đoạn 2005 - 2015, phân khúc chung cư là mảnh đất màu mỡ cho nhà đầu tư rót tiền vào kiếm lợi nhuận. Trước đây, để có thể mua được một căn hộ chung cư, khách hàng, nhà đầu tư phải xếp hàng bốc thăm và phải đặt cọc tiền ngay, mà không có quyền được lựa chọn căn đẹp, căn xấu. Khi ấy, nếu nhà đầu tư nào may mắn mua được căn hộ, lợi nhuận sẽ tăng lên từng ngày. Sau đó, "làn sóng" đầu tư căn hộ đã chuyển từ lướt sóng kiếm lời, sang xu hướng mua căn hộ để đầu tư cho thuê.

Nhưng giờ đây, phân khúc này không còn là “mảnh đất màu mỡ” cho nhà đầu tư thứ cấp kiếm lời, vì lượng cung quá lớn, mang lại nhiều sự lựa chọn cho nhà đầu tư, trong khi thị trường biến động lớn, không dễ để "lướt sóng" như trước. Hơn nữa, việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay, cũng như giá nhà cho thuê giảm mạnh đã khiến phân khúc này kém hấp dẫn với nhà đầu tư.

Ông Tuấn cho biết: "Hiện đang còn nhiều nhà đầu tư thứ cấp mắc kẹt với phân khúc chung cư. Bản thân tôi cũng đang kẹt 3 căn chung cư tại quận 4, quận 2 và quận 9. Tôi mua 3 căn hộ này từ năm 2016 và 2017, nhưng tới nay, mặc dù dự án đã bàn giao mà vẫn không thể bán được, vì chủ đầu tư còn chưa bán hết hàng thì sao hàng của mình có thể ra”.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho thấy, hiện lượng hàng tồn kho tại các chung cư đã đi vào hoạt động tại thị trường Tp.HCM chiếm khoảng 10%. Trong đó, nhiều chung cư dù bàn giao nhà cho khách hàng từ năm 2017, nhưng tỷ lệ người dân vào ở rất thấp. Chỉ cần quan sát số cửa sổ sáng đèn ở chung cư vào buổi tối là có thể thấy được tỷ lệ người dân ở tại các chung cư là bao nhiêu.

Đại diện một chủ đầu tư lớn chuyên phát triển phân khúc chung cư tại Tp.HCM cho hay: "Thực trạng nhà đầu tư thứ cấp không còn mặn mà với phân khúc chung cư là có thật. Ngay như dự án tại quận 2 của tôi, dù bán năm 2016, nhưng tới nay, khi dự án đang bàn giao mà vẫn phải chạy quảng cáo. Khách hàng mua nhà tại dự án đa phần là ở thực, trong khi dự án thuộc phân khúc cao cấp với đối tượng khách hàng nhắm tới trước đây là nhà đầu tư thứ cấp mua để đầu tư cho thuê lại".

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, hiện tượng nhà đầu tư thứ cấp hờ hững với thị trường chung cư đã xuất hiện từ năm 2016. Điều này có thể đoán trước được bởi doanh nghiệp bất động sản ra hàng, song chính sách bán hàng không có lợi cho nhà đầu tư thứ cấp, mà hướng tới đối tượng khách hàng ở thực. Trong khi đó, khách hàng ở thực hiện này khó mua nhà vì lãi suất ngân hàng tăng và việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng cũng không còn dễ.

Ông Phúc cho rằng, việc tính toán chính sách không có lợi cho nhà đầu tư thứ cấp, trong khi đây vẫn là đối tượng khách hàng lớn khiến nhiều dự án có tốc độ bán hàng chậm. Nhà đầu tư thứ cấp khi thấy không thể kiếm lợi nhuận trên thị trường căn hộ chung cư, sẽ chuyển hướng sang các phân khúc khác, nhất là phân khúc đất nền, nhà phố.

(Theo Đầu tư Bất động sản)