Thị trường bất động sản TP.HCM khan hiếm nguồn cung về cuối năm

Cung giảm, cầu lớn và giá tăng

Theo thông lệ của thị trường, càng về thời điểm cuối năm, thị trường sẽ có thêm nhiều dự án mới được tung ra để đón mùa mua nhà của người dân. Tuy nhiên, khác với những năm trước, nguồn cung TPHCM năm nay hết sức nhỏ giọt, trong khi nhu cầu nhà ở cuối năm vẫn đạt ở mức cao và có xu hướng tăng mạnh. Điều này đã khiến đa số các dự án rao bán trên phân khúc thị trường thứ cấp đều có mức giá tăng mạnh.

Theo nhiều ghi nhận, không chỉ đến thời điểm này, mà ngay từ những tháng đầu năm 2018, số lượng dự án căn hộ được tung ra thị trường khá hạn chế. Thậm chí, có doanh nghiệp hầu như không chào bán ra thị trường dự án nào trong năm nay. Một trong những “ông trùm” đầu tư, phân phối căn hộ với nhiều dự án lớn, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng mới tung ra thị trường năm nay 1 dự án căn hộ tại quận 7, cung ứng 3.000 căn hộ, nhưng cũng đã được bán hết trong thời gian ngắn. Hiện nay, tập đoàn này vẫn chưa có thêm nguồn hàng căn hộ ở TPHCM để bán.

Một doanh nghiệp lớn khác là Tập đoàn Novaland, từ đầu năm đến nay, cũng chỉ ra mắt thị trường 1 dự án căn hộ tại quận 2. Do nguồn cung TPHCM hạn chế, dự án cũng tiêu thụ hết sản phẩm chỉ trong thời gian ngắn. Và hàng loạt doanh nghiệp lớn khác như Thủ Đức House, Đất Xanh, Phú Đông Group, Nam Long, từ đầu năm đến nay đưa ra thị trường khá ít dự án và hầu hết đều được tiêu thụ trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, có nhiều doanh nghiệp lớn khác như Phúc Khang, Him Lam Land, An Gia thậm chí không có dự án nào tung ra thị trường tính đến thời điểm hiện tại.

Tình trạng nguồn cung TPHCM trở nên khan hiếm, trong khi nhu cầu mua nhà ngày càng tăng cao, đã dẫn đến thực tế giao dịch tập trung chủ yếu trên thị trường thứ cấp và giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết, năm 2018, nguồn cung TPHCM có dấu hiệu thuyên giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án tính đến thời điểm hiện tại đã giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, trung cấp giảm 32,6%, bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%.

Theo ông Châu, trong những tháng cuối năm, nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân, nhưng thực tế thị trường cho thấy, nguồn cung TPHCM hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng được.

Nếu không khơi thông nguồn cung, giá sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao

Theo phân tích của giới chuyên môn, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm nguồn cung như hiện tại. Giai đoạn 2014 - 2017, thị trường phát triển mạnh đã tác động đến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính, họ ráo riết săn tìm và mua lại các dự án bất động động sản có vị trí tốt xây dựng dở dang, sau đó cho khởi động lại và cung ứng ra thị trường. Vì vậy, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TPHCM đến thời điểm hiện nay đã thực sự khan hiếm.

Mặt khác, chi phí giá đất ngày càng tăng cao, khiến các doanh nghiệp trở nên thận trọng hơn trong việc đầu tư. Cộng thêm, quy trình thủ tục để đầu tư dự án ngày càng bị siết chặt, doanh nghiệp muốn bỏ vốn đầu tư một dự án phải tốn rất nhiều thời gian và chi phí để hoàn thành các vấn đề về thủ tục pháp lý cho dự án.

“Nếu như trước đây, một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như nhà kho, xưởng, thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng, thì hiện nay, việc tiếp cận nguồn cung từ quỹ đất này ngày càng khó khăn”, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc chia sẻ. Đồng thời, vị này cho rằng, hiện nay, nguồn cung TPHCM chủ yếu là từ đất tư nhân, trong khi quỹ đất tư nhân cũng ngày càng hiếm hoi hơn và giá tăng cao nên không dễ để đầu tư.

Theo ông Ngô Quang Phúc, với cơ chế hiện nay, việc hoàn thiện thủ tục đầu tư một dự án hoàn toàn không đơn giản. Sở dĩ trong 2 năm trước, nguồn cung dự án được tung ra thị trường khá nhiều là bởi các dự án này đã có thâm niên khá lâu. Trong đó, có nhiều dự án đã được hình thành từ giai đoạn “sốt” đất năm 2007 - 2008, sau đó bị “trùm mền” do thị trường đóng băng, rồi sống lại từ các thương vụ mua bán chuyển nhượng dự án (M&A). “Với các dự án mới đều đang chờ đợi hoàn thiện pháp lý, nên chưa biết đến lúc nào sẽ được tung ra thị trường”, ông Phúc nói thêm.

Cũng theo ông Phúc, nguồn cung TPHCM khan hiếm trong bối cảnh nhu cầu tăng cao đang đưa thị trường đến thực trạng mất cân đối giữa cung và cầu. “Nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà, đất sẽ còn tiếp tục tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật”.

Ông Phúc chia sẻ thêm, một trong những giải pháp kích cầu nguồn cung TPHCM hiện nay là cần Nhà nước can thiệp, quy hoạch các khu đất lớn để phát triển dự án nhà ở, sau đó kêu gọi doanh nghiệp tham gia đấu giá quỹ đất sạch từ những khu vực này.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, trong khi nguồn cung quỹ đất thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng đang gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung từ kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp của TP.HCM. Trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của Thành phố và việc bán tài sản để xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) thực hiện theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Với những chuyển động này, thị trường M&A bất động sản sẽ có khả năng phát triển mạnh hơn trong thời gian sắp tới.