Kinh nghiệm BĐS: Tự thẩm định giá để có giao dịch bất động sản hiệu quả

Giá cả luôn đóng vai trò quan trọng đối với việc mua hay bán một món hàng nào đó, đặc biệt là đối với sản phẩm bất động sản. Thế nhưng, hiện vẫn còn nhiều người mua lơ là việc thẩm định giá trước khi quyết định mua hay bán bất động sản. Vì vậy, đôi khi mức giá thỏa thuận không được sát sao với mức giá thị trường. Sau đây là vài lưu ý đúc rút từ những người có kinh nghiệm trong ngành, giúp bạn có thể tự thẩm định giá nhà đất.

Khảo sát giá từ các kênh thông tin

Các kênh thông tin rao vặt về nhà đất hiện được sử dụng khá phổ biến. Chỉ cần một cú nhấp, bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất ở khu vực và các địa bàn lân cận. Vì thế, để bán căn nhà của mình, điều đầu tiên bạn cần làm là thẩm định giá bán cho căn nhà và đăng tải thông tin trên các cổng thông tin đại chúng. Nếu định giá quá cao, người mua sẽ “bỏ chạy” hết. Ngược lại, nếu định giá quá thấp thì người thiệt thòi chính là bạn.

Sau khi bạn đã thực hiện bước trên, bạn sẽ phải tiếp tục xem xét, đánh giá và so sánh lại toàn bộ thông tin những căn nhà đã bán và đang rao bán. Lưu ý bỏ qua những căn nhà có đặc tính quá khác biệt với nhà của bạn, chẳng hạn như vị trí quá xa, thời điểm rao bán không gần nhau... Thông thường, ở một thị trường phát triển ổn định, thông tin trong vòng 60 ngày vẫn có giá trị để so sánh và đánh giá. Trong quá trình so sánh, bạn nên chú ý về diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng... để có được những kết quả chuẩn xác.

Công cụ hữu hiệu nhất để rao bán hay tham khảo giá là các diễn đàn, trang mạng đang tin rao về nhà, đất. Tất nhiên, bạn sẽ phải tốn một khoản phí để bất động sản của mình luôn hiển thị đầu trang. Bên cạnh đó, những kênh này còn là nguồn tham khảo rất tốt để tra cứu các thông tin hữu ích về thị trường, phân khúc sản phẩm, cũng như giúp bạn so sánh giá các bất động sản lân cận.

Mức giá của bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị chính bất động sản đó trong tương lai. Vì vậy, công tác tự thẩm định giá là đóng vai trò rất quan trọng. Bạn cần chắt lọc kỹ và tham khảo thông tin sao cho chính xác, tránh làm qua loa hay nhầm lẫn.

Xác định giá trị vị trí

Khi tự thẩm định giá, điều cần lưu ý đầu tiên là vị trí của căn nhà hoặc khu đất của bạn. Mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính, hẻm phụ… đều sẽ đem lại những thước đo giá trị khác nhau. Ví dụ, nhà nằm ngay mặt tiền đường luôn có giá trị kinh doanh cao, giá bán từ đó cũng sẽ cao hơn so với các loại nhà trong hẻm, đường nhỏ.

Giảng viên trường Đại học Nông lâm TP.HCM, thạc sĩ Trần Thị Thu Hòa cho biết, giá trị từ vị trí của một căn nhà được xác định qua ba yếu tố: Nhất cận thị - nhị cận giang - tam cận lộ. Nếu căn nhà của bạn nằm ngay mặt tiền lớn, chắc chắn mức giá bán sẽ cao hơn rất nhiều so với nhà nằm trong hẻm. Đối với tài sản là đất, thì cần xem xét khu đất của bạn nằm ở khu vực trung tâm hay ngoại thành. Nếu bất động sản của bạn có vị trí ở gần sông, có ưu thế về mặt phong thủy và không gian thoáng mát, thì mức giá lúc này cũng sẽ được đẩy lên cao hơn rất nhiều.

Vị trí địa lý được xem là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản nói chung. Hoặc nói cách khác, vị trí địa lý vừa là yếu tố nội sinh lẫn ngoại sinh quyết định giá trị bất động sản.

Tham khảo bảng giá đất

Bảng giá đất được ban hành bởi UBND thành phố. Bảng giá này thay đổi tùy thuộc vào vị trí, tuyến đường của từng khu vực trong thành phố. Thông thường, bảng giá đất được dùng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức.

Ngoài ra, bảng giá đất này cũng là căn cứ để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Để nắm được bảng giá đất, bạn cần tham khảo từ luật sư hoặc các đơn vị chuyên thẩm định giá để được hướng dẫn, hiểu rõ và đúng bản chất của bảng giá này. Từ đó, họ sẽ có những tư vấn về phương hướng phù hợp nhất với nhu cầu và tính chất của bất động sản mà bạn đang sở hữu.

Xác định tình trạng nhà

Để thẩm định giá chính xác, bạn phải tính từ thời điểm xây dựng đến khi sửa chữa để khấu trừ đầy đủ các khoản hao phí, tổn thất trong quá trình sử dụng. Mức khấu hao nhà đất thường dao động từ 10 – 30% giá trị bất động sản Tuy nhiên, tùy vào từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này.

Nếu bạn mua nhà, đất để sử dụng lâu dài, làm tài sản thừa kế cho con cháu thì không có vấn đề gì. Nhưng nếu bạn mua để đầu tư, bán hoặc cho thuê lại thì nên giữ gìn nhà, đất cẩn thận. Bạn nên bố trí người trông coi, cai quản bất động sản đó nếu bạn không thể thường xuyên có mặt. Mặt khác, bạn cũng có thể thuê dịch vụ tu sửa, giải quyết hư hao, hỏng hóc để đảm bảo bất động sản luôn được bảo quản tốt nhất có thể.

Đánh giá thông tin và thẩm định giá

Hãy đóng vai người đi mua nhà, ghé thăm và khảo sát các căn nhà đăng tin rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn nên xem khoảng 3 căn để có được đánh giá xác thực nhất.

Bên cạnh đó, bạn có thể hỏi người dân khu vực, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận đang đăng tin rao bán. Trường hợp đang ở trong thị trường bất động sản đang “nóng sốt”, bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá khoảng 10%. Còn trong trường hợp thị trường bất động sản có nguy cơ “đóng băng”, bạn có thể dùng những thông tin thẩm định giá để làm công cụ ấn định giá, ở đây sẽ bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

Mẹo nhỏ để bạn đánh giá và thẩm định mức giá tốt là cố gắng tìm ra những ưu thế về bất động sản của bạn so với những bất động sản đã giao dịch. Tập trung nhấn mạnh những điểm này trong quá trình thương lượng sẽ giúp bạn sở hữu được mức giá tốt nhất.