Cơ hội nào trước cảnh báo 'bong bóng vỡ'

Trong khi đó, các chuyên gia kinh tế lại cho rằng tình trạng nóng lên của bất động sản thời gian qua đã được kiểm soát và sẽ không có bong bóng. Cơ hội đầu tư vào bất động sản vẫn còn nhiều vì thị trường này đã trở nên rất đa dạng với rất nhiều phân khúc khác nhau để nhà đầu tư lựa chọn và phân tán rủi ro.

Xây dựng dự án ở TP.HCM. Ảnh KIM HÂN

Liệu có vỡ bong bóng bất động sản?

"Nếu giá bất động sản trong một năm mà tăng giá 100% là xảy ra bong bóng. Đến một thời điểm cầu ngưng lại thì bong bóng nổ ra. Kinh nghiệm 30 năm làm ngân hàng ở Mỹ và 9 năm ở Việt Nam, tôi đã nhìn thấy thời gian vừa qua thị trường nhà đất đã có nơi tăng 100%".

TS Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng

Sau gần 2 năm mua đất nền và nhà phố ở các dự án quận 9, ông Trần Chí Công (đường Nam Hòa, quận 9) đã quyết định bán đất thu hồi vốn dù khi đó thông tin thị trường còn rất tốt. Nghĩ lại, ông Công cho rằng đó là một quyết định may mắn bởi giá nhà đất ở quận 9 trong những tháng đầu năm 2018 tăng lên rất nhanh. "Khi đó tôi bán vì so với lúc mua vào đã lời gần một gấp đôi rồi dù bạn bè khuyên nên giữ lại vì giá còn tăng nữa.", ông Công cho hay.

Dự định của ông Công là bán đất thu lời cho chắc rồi đi ra khu vực xa hơn tìm những mảnh đất giá rẻ để tiếp tục đầu tư đợi giá lên. Nhưng kể từ đó đến nay, giá nhà đất ở các quận huyện vùng ven TP.HCM đã chững lại, nhiều khu vực giá đã bắt đầu giảm. "Gần đây đọc thông tin về bong bóng bất động sản tôi cảm thấy lo lắng nên ngưng lại một thời gian. Tiền bán đất để trong ngân hàng tính ra lãi suất thực không cao nhưng quả thực bây giờ đầu tư là rủi ro quá", ông Công chia sẻ.

Cảm nhận của ông Công cũng như nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ trong thời gian gần đây, đó là tranh thủ bán đất đã mua trước đó để gom tiền mặt và chờ đợi những thông tin tích cực mới từ thị trường.

Ông Nguyễn Duy Thành - Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà toàn cầu (Tân Bình) cho hay, không chỉ bất động sản, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng đang phân vân chưa biết đầu tư vào lĩnh vực gì vì chứng khoán hay vàng cũng không có nhiều lực đẩy thực sự trong ngắn hạn.

TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng giá đất tăng nóng, tín dụng bất động sản ở mức cao là những dấu hiệu cho thấy có thể sẽ có khủng hoảng bất động sản. "Nếu giá bất động sản trong một năm mà tăng giá 100% là xảy ra bong bóng. Giá tăng mạnh là do nhu cầu mua nhiều, cầu nhiều và giá tăng thì kích thích các dự án phát triển và ra thị trường. Đến một thời điểm cầu ngưng lại thì bong bóng nổ ra. Kinh nghiệm 30 năm làm ngân hàng ở Mỹ và 9 năm ở VN tôi đã nhìn thấy thời gian vừa qua thị trường nhà đất đã có nơi tăng 100%", ông Hiếu cho hay.

"Gần đây đọc thông tin về bong bóng bất động sản tôi cảm thấy lo lắng nên ngưng lại một thời gian. Tiền bán đất để trong ngân hàng tính ra lãi suất thực không cao nhưng quả thực bây giờ đầu tư là rủi ro quá".

Ông Trần Chí Công, quận 9, TP.HCM

Ông Hiếu phân tích, tổng dư nợ của VN vào khoảng 6,8 triệu tỉ đồng. Trong đó, tỉ trọng cho vay kinh doanh bất động sản là khoảng 7,5% trên tổng dư nợ của nền kinh tế. Đây là con số theo phân loại của Ngân hàng nhà nước, chưa tính đến phần vay tiêu dùng chuyển qua bất động sản. Do quy định của Ngân hàng là một khoản vay dùng để mua bất động sản và sinh lời từ nó mới được xếp vào khoản vay bất động sản. Nhưng có nhiều người vay tiền mua nhà nhưng để đó không cho thuê hay kinh doanh thì sẽ được xếp vào diện vay tiêu dùng.

"Nếu tính hết thì dư nợ cho bất động sản của VN lên đến 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Đó là một con số rất lớn. Ngay cả thị trường Mỹ thì tỉ lệ vay bất động sản cũng chỉ ở mức 8-10% là nhiều", ông Hiếu nói.

Thị trường gần đây có dấu hiệu chững lại Ảnh KIM HÂN

Cơ hội vẫn còn…

Nhưng cũng có những chuyên gia kinh tế khác cho rằng sẽ không xảy ra vỡ bong bóng bất động sản vì thực tế thời gian qua thị trường đã điều chỉnh về mức độ ổn định. Dù một số phân khúc đã suy giảm nhưng trong bất động sản vẫn còn nhiều phân khúc khác đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Theo TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện chiến lược và thương hiệu cạnh tranh, với những điều chỉnh từ tháng 5-2018 trở lại đây thì khó xảy ra bong bóng bất động sản. Theo đó, muốn biết thị trường bất động sản nguy cơ đến mức nào cần nhìn vào các chỉ số như mức độ thanh khoản, mức độ tăng giá và giao dịch. Hiện mức độ thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

TS Trần Đình Thiên - Viện trưởng Viện kinh tế VN cho biết, các dấu hiệu về tăng trưởng nóng về bất động sản ở TP.HCM và một số tỉnh thành xung quanh đã được cảnh báo ngay từ cuối năm 2017 và đầu năm 2018. Vì vậy, việc xảy ra sốt đất ở một số khu vực trong quý 1-2018 là điều đã được dự đoán nhưng sau đó đã có nhiều biện pháp từ Chính phủ để kiểm soát. Cho đến nay, tình trạng sốt giá bất động sản đã cơ bản không còn.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu tư vấn và định giá của Công ty CBRE cho rằng, rất khó để xảy ra bong bóng bất động sản vì thực tế toàn thị trường không tăng nóng đến 50-60% như nhiều thông tin đưa ra. Ở một số thời điểm, một số dự án cụ thể giá bất động sản có thể tăng rất cao nhưng thống kê chung của cả thị trường thì mức tăng thấp hơn nhiều. "Giá trung bình của thị trường chỉ tăng 3-5% so với cuối năm 2017", bà Dung cho hay.

Đợt tăng giá đất nền đầu năm nay do ảnh hưởng của tâm lý sau tết, người dân có xu hướng đầu tư bất động sản vì cho rằng đó là kênh hiệu quả và an toàn nhất. Cùng với đó là việc cháy các chung cư cũng gây tâm lý hoang mang và bỏ căn hộ về đầu tư đất nền. Các chủ đầu tư cũng vì thế mà chưa đưa hàng ra thị trường. Tiếp đến là các thông tin về hạ tầng được hoàn thiện cũng kích thích giá bất động sản vùng ven tăng lên. "Thế nhưng đến tháng 5-2018 đến nay thì các thông tin như thế đã cơ bản bão hòa và bình ổn, các dấu hiệu của sốt đất đã không còn nữa", bà Dung cho biết.

Cũng theo bà Dung, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới. Các chỉ số kinh tế vĩ mô vẫn rất tốt, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản tăng, xu hướng đô thị hóa tiếp tục tăng... Riêng thị trường bất động sản có thể ở một vài phân khúc sẽ có rủi ro cao hơn nhưng thị trường bất động sản rất đa dạng để nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro như căn hộ, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp,… Trong mỗi phân khúc trên lại chia thành các phân khúc nhỏ hơn như trung cấp và cao cấp để khách hàng lựa chọn và đầu tư.