5 điểm nghẽn của thị trường BĐS 2018 cần khơi thông

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường BĐS 2018 tại TP.HCM thời gian qua dù đã có bước phát triển nhất định, nhưng vẫn chưa thực sự minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng 5 “điểm nghẽn” cơ bản, gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục chuyển nhượng dự án, chính sách tín dụng và thủ tục hành chính.

Tiền sử dụng đất

Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là “gánh nặng” và tạo ra cơ chế “xin-cho”. Quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng “cưa đôi, cưa ba”.

Vấn đề tiền sử dụng đất là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. TP.HCM đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố kể từ cuối tháng 12/2017, và đã phân công Phó Chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch Hội đồng. Từ đó đến nay, Hội đồng đã duy trì họp đều đặn hàng tuần, nhưng vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn thụ lý hồ sơ trước khi “đủ điều kiện” trình ra Hội đồng.

Giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất. Dự án dễ bị rơi vào tình trạng dở dang “da beo” không triển khai dự án được. Doanh nghiệp bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án BĐS trung cấp và bình dân. Riêng các dự án BĐS cao cấp ít bị ảnh hưởng là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước.

Chuyển nhượng dự án BĐS

Về vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS, theo HoREA, pháp luật hiện nay quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng, là chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay. Chưa kể, trong số các dự án đang đắp chiếu đang cần có sự vào cuộc của chủ đầu tư mới có tiềm lực, kinh nghiệm giải cứu, nhiều dự án đang thế chấp làm tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị “đắp chiếu, trùm mền”, là “hàng dự án” tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Chính sách tín dụng

Về chính sách tín dụng, HoREA cho rằng, chính sách tín dụng hiện nay chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong khi tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn. Cụ thể, với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 250 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội là quá ít.

Đối với doanh nghiệp BĐS, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS (Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019).

Tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng (chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng được sử dụng để kinh doanh BĐS); Tại thành phố Hồ Chí Minh, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp BĐS.

Thủ tục hành chính

Theo HoREA, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị quyết 19/NQ-CP nhằm thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Một số Sở, ngành đã công bố các thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế một cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng. Nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiêu khê và trong một số cán bộ, công chức nhà nước đã có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.

MuaBanNhaDat theo TBKD